Как известить о продаже доли в квартире. Продажа доли в квартире: основные требования к уведомлению и его образец. Что сделает нотариус
Владелец доли в жилой квартире имеет право продать ее в любой момент. Это такой же распространенный вариант сделок с недвижимостью, как и обычная продажа жилья. Порядок действий мало чем отличается от принятого, однако есть важный нюанс — необходимо известить прочих собственников о своем желании и подождать в течение установленного законом срока.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Основные моменты
Долевая собственность на жилой объект (дом или квартиру) предполагает, что два, три или больше человек наделены правом на одно жилье, то есть владеют им сообща.
Особенностью такого владения является следующее:
Гораздо сложнее доставить уведомление остальным собственникам. В этом документы продающий долю собственник фактически предлагает совладельцам выкупить его долю.
Он заинтересован в том, чтобы получить ответ на уведомление о продаже доли в квартире. Образец такого документа искать не нужно, он составляется в произвольной форме.
Другой вопрос, что второй собственник может просто проигнорировать поступившее к нему письмо. Однако по большому счету продавцу и не нужно получать ответа.
Главное – подтвердить, что он выполнил свои обязанности и послал уведомление законным образом.
Если собственник-продавец действует самостоятельно, не обращаясь к юристу или нотариусу, он должен написать уведомление каждому их совладельцев квартиры и направить соответствующее заказное письмо по .
Что нужно учесть:
Таким образом, в регпалате необходимо предъявить либо письменный отказ содольщика от выкупа квартиры, либо квитанцию с почты плюс вернувшееся уведомление о вручении.
Если собственник доли не уверен в своей юридической подкованности, он всегда может обратиться к нотариусу и оформить нотариальное уведомление о продаже доли в квартире.
К нотариусу стоит обратиться в том случае, если есть подозрение, чтоб сособственники обратиться в суд, чтобы оспорить сделку.
Нотариально заверенное уведомление будет более чем достаточным документом для подтверждения законности своих действий.
Что сделает нотариус:
Если заказные письма, разосланные сособственникам, не будут вручены и вернутся как невостребованные, то нотариус может выдать специальное свидетельство.
Это документ о том, что собственником продаваемой доли в установленном порядке были предприняты меры для обеспечения законной продажи доли, а именно предложен выкуп долей по преимущественному праву.
Закон не предусматривает изготовление такого свидетельства. Но и незаконным его не назовешь. Поэтому некоторые нотариусы делают подтверждение, а некоторые нет.
Однако если найти специалиста, который оформляет такой документ, то проволочек в Регистрационной палате не будет.
Необходимые условия
Основные условия продажи доли в квартире, находящейся в общей долевой собственности, прописаны в законодательстве РФ.
Они таковы:
| Показатели | Описание |
| Продавец обязан письменно известить остальных содольщиков | о том, что намерен продать долю в общей квартире другому лицу |
| В уведомлении он обязан раскрыть все нюансы сделки | назвать ее цену и условия |
| Если извещенные законным образом дольщики в течение определенного срока не отреагировали | то продавец может продать долю кому угодно, в том числе постороннему человеку |
| Если право преимущественной продажи сособственникам будет нарушено | они могут обратиться в суд |
| Уступить преимущественное право покупки доли в квартире нельзя | — |
При продаже доли в унаследованной квартире и после развода условия совершенны одинаковы.
То есть продавец доли сначала должен оповестить остальных наследников или бывшего супруга, предложив им выкупить долю, а затем только продавать постороннему человеку.
Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то он ни в коем случае не лишается преимущественного права на выкуп продаваемой доли.
Чтобы получить отказ то этого права, родители или должны действовать через орган опеки и попечительства.
Преследуемые цели
Уведомление о продаже доли в квартире, направленное в адрес прочих собственников преследует несколько целей:
Других вариантов в данной ситуации нет. Возможны лишь сомнительные с юридической точки зрения действия, к которым прибегают для продажи долей без согласия других собственников.
Порядок оформления
Уведомление о продаже доли в квартире не обязательно заказывать у нотариуса. Можно написать документ самостоятельно, так как строгой, утвержденной законом формы у него нет.
Какая информация должны быть указана в документе обязательно:
| Показатели | Описание |
| Адрес продаваемого жилья | — |
| Технические характеристики квартиры | — |
| Точный размер доли, принадлежащей автору уведомления | в соответствии с правоустанавливающим документом |
| Намерение продать долю в указанной квартире | четко сформулированное |
| Уведомление | о том, что в соответствии с законом у получателя письма есть первоочередное (преимущественное) право выкупить эту долю |
| Стоимость доли | не только цифрами, но и прописью |
| Предложение выкупить долю в квартире | направить ответ о принятом решении |
| Указать, что в случае отказа доля продана чужому человеку | — |
После того как документ оформлен, его нужно направить сособственникам любым из описанных выше способов (либо по почте самостоятельно заказным/ценным письмом с , либо через нотариуса).
Если собственник действует самостоятельно, то спустя положенный срок, не получив ответ, он оформляет сделку купли-продажи, регистрирует ее в Регистрационной палате, где вместе с документами представляет доказательства исполнения закона (корешки квитанций).
Если же письмо оформляет нотариус, то, не получив ответа, последний напишет официальный отчет о том, что ответ от сособственников не получен.
Прилагаемые документы
При продаже доли в квартире прилагаются те же документы и осуществляются те ж процедуры, что и при продаже квартиры.
Стандартные бумаги, тем не менее, при сделке с долями требуют вложения дополнительных бумаг и подтверждающих документов.
Что понадобится при регистрации перехода права собственности:
| Показатели | Описание |
| Свидетельство о госрегистрации права собственности | на объект жилой недвижимости |
| Правоустанавливающий документ на квартиру | — |
| БТИ | и из органа кадастра |
| Выписка из Единого госреестра прав на недвижимость | — |
| Справка из домоуправления | обо всех прописанных в квартире лицах |
| от законного супруга на продажу доли | |
| Паспорта | продавца и покупателя |
| Письменно оформленный отказ прочих собственников | от выкупа указанной доли, либо квитанции об облаченных заказных письмах и копии почтовых уведомлений, врученных прочим собственникам, либо свидетельство от нотариуса о передаче уведомлений |
Собственник, продающий долю, должен помнить, что ему во избежание судебных разбирательств, важно иметь письменные доказательства выполнения требований закона.
Установленные сроки
Законом установлен срок, в течение которого другой собственник обязан ответить на предложение о выкупе доли. Ответить лица, которым послано уведомление, должны в течение одного месяца.
Если спустя тридцать дней продавец или нотариус не получили никаких ответных писем, то у первого появляется законное право продать принадлежащую ему долю постороннему человеку.
Если собственник действовал через нотариуса, то спустя тридцать суток после того, как последний разослал уведомления, он может оформить свидетельство о том, что процедура была проведена в соответствии с законом.
Если продавец нарушил законное право других сособственников на преимущество при покупке доли, то в течение трех месяцев сособственники могут обратиться в суд с требованием перевести на них права и обязанности покупателя.
Какая стоимость
Однако в сложных случаях, когда есть сомнения в намерении сособственников, лучше перестраховаться и действовать через специалиста.
Если уведомление рассылается по почте, то придется оплатить:
- Стоимость заказного письма.
- Либо стоимость ценного письма.
Заплатить придется немного, от 100 до 300 рублей.
При обращении к нотариусу стоимость процедуры увеличиться.
За что нужно заплатить:
При сдаче документов в Росреестр необходимо будет уплатить нотариальный тариф (полпроцента от кадастровой стоимости квартиры), сумму (2 тыс. рублей), оплатить дополнительные расходы нотариуса или риелторского агентства (например, изготовление договора купли-продажи).
Видео: порядок уведомления сособственников о продаже доли недвижимости
Важные нюансы
Если сособственники квартиры добровольно откажутся от использования преимущественного права на выкуп доли, они могут прийти к нотариусу и оформить свой отказ официально.
В этом случае документ об отказе будет заверен официально, а продавец освобождается от обязанности уведомлять письменное содольщиков. Отказ нужно будет приложить к пакету документов для Регистрационной палаты.
Если собственнику неизвестен фактический адрес проживания сособственников, то письмо-уведомление о продаже доли можно направить по адресу квартиры, в которой продается доля.
Получив на почте возврат письма по той причине, что срок хранения документа истек, продавец получит доказательства для Росреестра.
Законодательная база
Вопросы продажи доли в квартире, находящейся в общей долевой собственности, регулируются федеральным законодательством и .
Я являюсь собственником ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Хочу продать свою долю другому лицу, не собственнику. Каким способом мне уведомить другого собственника? Что делать, если он откажется получить уведомление о продаже доли или будет уклоняться от его получения?
- Вопрос: №2336 от: 2015-12-07.
По существу заданного вопроса сообщаем следующее.
Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей с соблюдением правил, установленных статьей 250 ГК РФ, то есть с предварительным извещением остальных участников долевой собственности и при отказе их от покупки продаваемой доли.
В силу Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.02.2009 г. № 95-О-О закрепление оспариваемыми нормами порядка распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, направлено на защиту прав и обеспечение баланса интересов участников долевой собственности.
В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
При этом, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.
По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресату (участнику долевой собственности) соответствующего сообщения (извещения).
Аналогичная позиция изложена в судебных актах Верховного Суда Российской Федерации (См.: Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за январь - июль 2014 года, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.09.2014 г., Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2014 г. № 9-КГ14-7, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2014 г. № 56-КГ13-12, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2014 г. № 67-КГ13-14).
Извещение о намерении продать свою долю продавцом должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственника (См.: Определение Верховного Суда РФ от 19.11.2013 г. № 5-КГ13-109).
Сообщение (извещение, уведомление) не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.
Указанная правовая позиция подтверждается и судебной практикой.
Так, согласно Определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015г. № 5-КГ14-136 бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений статьи 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.
Согласно ч. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Закон о государственной регистрации прав), п. 10 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных приказом Минюста РФ от 25 марта 2003 года № 70 (далее по тексту - Приказ Минюста РФ № 70) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
К сожалению, действующее гражданское законодательство не регламентирует способы вручения уведомления, оповещения участников долевой собственности о времени, месте и дате сделки, не разъясняет, как поступить в ситуации, когда другого участника невозможно найти и соответственно уведомить о своем намерении продать долю.
На практике существует несколько способов уведомления (извещения) участника долевой собственности о продаже доли в квартире. При этом варианты передачи уведомления могут быть разными.
Выделим наиболее распространенные из них.
1. Вручить уведомление (извещение) о продаже лично (нарочно), получив подпись получателя с расшифровкой и проставлением даты на копии своего экземпляра уведомления или, при отказе в этой подписи, заручиться подписями двух свидетелей. Отсутствие ответа в течение месяца расценивается как отказ от выкупа доли квартиры. Однако на практике этот способ встречается достаточно редко.
2. Отправить телеграмму с уведомлением о вручении участнику долевой собственности, в которой будут отражены условия продажи доли.
3. Уведомить участника долевой собственности через нотариуса.
В этом случае, продавец подписывает составленное нотариусом уведомление и заявление на имя нотариуса с просьбой передать другому сособственнику свое уведомление. Нотариус отправляет со своего адреса и от своего имени заказное письмо с уведомлением о вручении почтой другому участнику долевой собственности с текстом подписанного продавцом документа.
С момента вручения письма адресату отсчитывается один месяц. Если участник долевой собственности не обратиться к нотариусу в указанный срок, то последний выдает продавцу свидетельство, в котором указано, что другой участник долевой собственности уведомлен о предстоящей продаже доли на определенных условиях должным образом путем передачи уведомления продавца.
В случае, когда участник долевой собственности по каким-либо причинам не получил письмо (не открыл почтальону дверь, не сходил за письмом на почту, выбыл с указанного места жительства) и оно вернулось обратно, нотариус тоже выдает свидетельство, но с другой формулировкой, в котором указано, что продавец предпринял необходимые действия по извещению другого собственника о намерении продать долю в квартире.
При этом, на практике некоторые нотариусы отказываются выдавать свидетельство в случае невручения письма адресату, мотивируя это тем, что законодательством о нотариате выдача такого свидетельства не предусмотрена.
4. Направить уведомление о продаже доли в квартире самостоятельно, посредством заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении.
Следует отметить, что зачастую участник долевой собственности уклоняется от получения уведомления о продаже или скрывается от продавца.
Ранее (до 01.09.2013 г.) продавцу следовало выяснять действительный адрес регистрации сособственника по месту жительства или его фактическое место проживания путем подачи заявления о розыске в полицию, а также иные специализированные адресные учреждения.
В настоящее время в гражданское законодательство внесены поправки, позволяющие бороться с уклонением от получения юридически значимых сообщений.
В соответствии с частью 1 статьи 165.1 ГК РФ (введена Федеральным законом от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ и действует с 01.09.2013 г.) заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
При этом, согласно действующему гражданскому законодательству и сложившейся судебной практике, возврат почтовой корреспонденции, содержащей уведомление о продаже доли, по причине истечения срока хранения является надлежащим доказательством направления указанного уведомления.
Таким образом, надлежащим исполнением обязанности по извещению (уведомлению) участника долевой собственности о продаже доли в квартире будет считаться направление продавцом самостоятельно либо через нотариуса указанного извещения (уведомления) с указанием цены и других условий заказанным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения по месту жительства (регистрации) или последнему известному месту жительства, а также возвращение указанного письма отделением почтовой связи с отметкой «истек срок хранения» в случае уклонения участника долевой собственности от получения уведомления (извещения), при условии соблюдения правил почтовой доставки корреспонденции.
Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!
Имея намерение продать часть имущества при наличии сособственников, необходимо направить им уведомление о продажи доли в праве общей долевой собственности, образец которого и будет рассмотрен в статье.
Направление уведомления – прямая обязанность владельца имущества в праве общей долевой собственности. В этом документе должна содержаться информация о том, что в ближайшее время имущество будет выставлено на продажу. Отправить бумагу с этими данными нужно, чтобы у сособственников была возможность воспользоваться своим правом преимущественной покупки.
Письменное уведомление о продаже доли – это официальная бумага, которая в обязательном порядке направляется другим владельцам долей в квартире или другой недвижимости. В ответ на такой документ сособственники могут:
- отказаться от выкупа доли;
- согласиться выкупить долю;
- проигнорировать информацию.
В первом и последнем случаях собственник получает право продать свою часть имущества постороннему лицу, не опасаясь, что сособственники смогут оспорить такую сделку.
Уведомить дольщиков нельзя в устной форме. Гражданским законодательством закреплено, что информация о продаже доносится только посредством письменного документа. При отсутствии этой бумаги станет невозможной регистрация купли-продажи в Росреестре или появится риск того, что остальные владельцы смогут оспорить сделку в судебном порядке в течение трех месяцев после ее совершения.
При наличии уведомления даже если и будет судебное разбирательство, собственник, продавший часть имущества, сможет доказать, что сделка была проведена по всем законодательным требованиям. Таким образом, можно выделить нюансы, при которых возможна продажа доли:
- Наличие письменного уведомления сособственников.
- Содержание уведомления должно включать особенности предстоящей сделки.
- Если сособственники не отреагировали на уведомление или отказались выкупать долю, то можно продать ее третьим лицам.
- При нарушении права преимущественной покупки дольщики вправе подать иск в суд.
Эти правила касаются любой ситуации, когда задействовано право общей долевой собственности. То есть, если квартира была унаследована несколькими наследниками, чтобы продать свою часть необходимо уведомить остальных. Если граждане находятся в разводе, но совместно владеют долями в одном доме, то также требуется уведомить бывшего супруга, а только потом искать покупателя среди посторонних лиц.
При наличии в числе собственников несовершеннолетнего ребенка продажа доли не может быть осуществлена без участия органов опеки и попечительства. Граждане, не достигшие 18-ти лет, также не могут быть лишены преимущественного права покупки.
Таким образом, уведомительный документ доказывает, что все действия по реализации доли осуществлялись на законных основаниях. Легитимных способов продать часть имущества без уведомления сособственников не существует.
Содержание уведомления дольщиков о продаже доли
Этот документ можно составить самостоятельно, а также заказать у нотариуса или юриста. Установленной законодательно формы он не имеет.
В уведомлении необходимо прописать следующую информацию:
- адрес местоположения объекта недвижимости;
- технические параметры продаваемого имущества;
- точный размер доли, указанный в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН;
- четко сформулированное намерение осуществить продажу доли;
- информацию о наличии преимущественного права приобретения;
- стоимость доли;
- предложение выкупить долю с требованием направить ответ о принятом решении;
- указание на продажу доли третьему лицу в случае отказа от выкупа.
Если через месяц будет получен отказ от выкупа или уведомление проигнорируется, отправитель на законных основаниях может продать имущество постороннему лицу.
Текст может быть примерно следующим:
«Я (ФИО) уведомляю вас о своем намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности, находящейся по адресу: (адрес местоположения недвижимости). На момент заключения договора стоимость сделки (сумма). В соответствии со ст.250 ГК РФ, вы имеете преимущественное право выкупа моей доли за указанную сумму.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Согласно действующему ГК РФ, у вас есть месяц на принятие решения с момента получения уведомления. Если по истечению указанного срока вы не выкупите мою долю за указанную цену, я буду вправе воспользоваться возможностью отчуждения права собственности в пользу других лиц. Прошу вас уведомить меня о принятом решении.»
Как оформить и отправить уведомление о продаже доли?
Как уже говорилось выше, собственник может оформить уведомление самостоятельно или обратиться за помощью к юристу или нотариусу. При обращении к специалистам можно заказать не только составление уведомления, но и его отправку заинтересованным лицам.
В общем, составить уведомительное письмо несложно. Этот документ практически не имеет правовых особенностей, кроме того, что необходимо описать условия совершения сделки и указать адекватную цену. Сложности возникают на этапе доставки письма сособственникам – ведь адрес регистрации известен не всегда.
Важно отметить, что, по сути, продавцу не нужен ответ сособственника. То есть, если уведомление будет проигнорировано – законодательные требования все равно будут соблюдены. Что нужно учесть при отправлении письма?
- Письменный документ направляется по адресу постоянной регистрации сособственника.
- Письмо обязательно должно быть ценным с уведомлением о вручении.
- Квитанцию, выданную на почте, необходимо сохранить в качестве доказательства отправки уведомительного письма.
- Если в ответ будет получен отказ от выкупа, его также следует сохранить.
При регистрации купли-продажи к пакету документов обязательно следует приложить или квитанцию об отправлении и уведомление о вручении или отказ сособственника от выкупа.
Если есть подозрение, что другие дольщики изъявят желание оспорить сделку в суде, то рекомендуется обратиться за составлением уведомительного документа в нотариальную контору. Заверенный документ будет достаточным доказательством легитимности порядка продажи доли.
Даже если письма сособственникам не будут вручены и вернутся к адресату как невостребованные, нотариус сможет выдать документ-подтверждение соблюдения процедуры продажи долевой недвижимости.
Законодательно четко регламентирован срок, в который другие дольщики обязаны дать ответ. Он составляет один календарный месяц. По его истечению продавец вправе найти покупателя, который не является сособственником.
При обращении к нотариусу или юристу потребуется оплатить их работу. Само по себе ценное письмо обойдется в сумму от 100 до 300 рублей. Услуги нотариуса обойдутся примерно в 2500-3000 рублей в зависимости от региона.
Уведомление собственника о продаже доли – образец
УВЕДОМЛЕНИЕ
о намерении продать долю квартиры
Уважаемый г-н Ласточкин Игорь Петрович!
Я являюсь собственником 1/2 доли, в праве общей долевой собственности на жилую квартиру № 12 (двенадцать), находящуюся по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Розы Люксембург, дом № 58 (пятьдесят восемь) и имеющую кадастровый номер 61:55:0022541:13:4/9.
Вышеуказанная жилая квартира состоит из одной жилой комнаты, кухни, ванной комнаты, туалета и коридора, общей площадью 29,5 (двадцать девять целых и пять десятых) кв. м., в т.ч. жилой площадью 17,4 (семнадцать целых и четыре десятых) кв.м., расположена на четвертом этаже девятиэтажного панельного жилого дома (имеется балкон).
В настоящее время я имею намерение продать принадлежащую мне долю вышеуказанной квартиры за 1800000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, Вы, как участник общей долевой собственности на вышеуказанную жилую квартиру, имеете преимущественное право покупки продаваемой мною 1/2 доли квартиры по вышеуказанной цене.
Прошу Вас в течение месяца с момента получения настоящего уведомления воспользоваться своим преимущественным правом покупки отчуждаемой мною 1/2 доли квартиры, либо отказаться от своего права в письменной форме.
5/5 (8)
Продажа доли в квартире возможна только после уведомления других собственников о своем намерении. Если долевые собственники не были уведомлены о предстоящей продаже доли в квартире, то сделка может быть признана недействительной через суд или получен отказ от регистрации собственности в Росреестре.
Уведомить собственником о намерении продать крайне важно, поскольку право владения данным имуществом распространяется на насколько человек. Если объект собственности принадлежит одному лицу, то нет необходимости уведомлять кого-либо о своем намерении продать.
Стоит отметить, что уведомление других собственников не обязывает производить продажу доли в обязательном порядке, данный документ лишь сообщает о намерении.
Важно! Уведомление содержит следующую информацию:
- В правом верхнем углу указывают данные совладельца, на имя которого направляется уведомление;
- Далее следует наименование документа – «Уведомление»;
- Затем излагается суть уведомления: гражданин (ФИО, паспортные данные, дата и место рождения) информирует собственника имущества, находящегося в долевой собственности (ФИО, год рождения), о своем намерении продать свою долю имущества (указать наименование и адрес объекта недвижимости);
- Далее излагаются основания для права владения долей (приватизация, наследование по закону) с указанием номера свидетельства;
- Затем следует законодательное обоснование – ст.209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе распоряжаться своим имуществом (указать объект собственности, количество комнат, кв.м, этаж);
- При продаже доли по другой цене собственник лишается права проживания и пользования данным имуществом;
- Ниже информация о намерении продать долю с указанием цены;
- Согласно ст. 250 ГК РФ совладелец имеет право на первоочередное приобретение доли имущества по цене, указанной в настоящем уведомлении;
- Если получатель уведомления в течение 30 дней не сообщит о своем намерении приобрести долю, то владелец вправе продать ее третьим лицам;
- Важно указать, что отсутствие ответа на данное уведомление будет считаться отказом от приобретения предложенной доли;
- Внизу страницы указывается дата и подпись.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления о продаже доли квартиры:
Что это такое
Перед продажей доли в общедолевом имуществе собственник обязан уведомить совладельцев о своем намерении.
Первоочередным правом на приобретение долей обладают другие собственники данного имущественного объекта. Направив им уведомление о намерении провести сделку купли-продажи доли, собственник реализует право совладельцев приобрести имущество в первоочередном порядке.
Следовательно, уведомление считается официальным документом, который следует направить совладельцам квартиры и получить какой-либо ответ.
Учтите! Реакция совладельцев может быть следующей:
- Совладельцы игнорируют уведомление;
- Отказываются от покупки доли имущества;
- Уведомляют о своем желании приобрести долю по указанной в уведомлении цене.
Если совладельцы отказываются от выкупа или не отвечают на данное уведомление, то собственник доли вправе продать ее по любой цене третьим лицам.
Не получив ответа на уведомление, собственник осуществляет продажу своей доли третьим лицам, и в таком случае сделка купли-продажи юридически обоснована и имеет законную силу. Действующее законодательство требует, чтобы уведомление было оформлено в письменном виде.
Если собственник сообщит о своем намерении в устной форме или по телефону, то в дальнейшем сделка купли-продажи доли не будет зарегистрирована в Росреестре по причине отсутствия письменного уведомления других собственников данного имущества.
В письменном уведомлении важно указать условия будущей сделки, включая стоимость продаваемого имущества. Тем не менее, закон не описывает порядок, в соответствии с которым должен действовать продавец и другие собственники, а также порядок вручения уведомлений. Поэтому нередки случаи, когда в судебном порядке оспаривается продажа доли имущества.
Если владелец имущества не предоставляет уведомление, то возможны некоторые сложности:
- Регистрационная палата не зарегистрирует переход права собственности, следовательно, не удастся оформить долю в собственность покупателю;
- Владельцы долей вправе в судебном порядке оспорить продажу и потребовать переоформления доли им в собственность.
В случае судебного разбирательства продавец обязан предоставить подтверждение отправки уведомления, в противном случае суд признает сделку недействительной.
Как отправить уведомление
Передать лично
Если вы находитесь в дружеских отношениях с совладельцами имущества, то можете обратиться к ним лично и попросить расписаться в уведомлении. К этому стоит прибегнуть, если вы уверены, что соседи не будут против продажи.
Отправить через Почту
В остальных вариантах рекомендуется отправить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это самый простой и дешевый вариант. Тем не менее, в случае судебных разбирательств нет гарантий, что суд примет уведомление о вручении в качестве подтверждения информирования о предстоящей продаже. Но если вы уверены, что данный способ информирования не повлечет никаких проблем, то можете им воспользоваться.
Нередки случаи, когда собственник уклоняется от вручения уведомления или скрывается. В таком случае необходимо выяснить фактический адрес проживания собственника, обратившись в полицию. Сотрудники полиции обязаны направить запрос для установления места жительства в центральное адресное бюро.
Важно! Возможны случаи, когда адресат не получает уведомление в связи с истечением срока хранения письма. Напомним, что письма хранятся на почте в течение 30 суток. Срок хранения считается от дня, следующего за днем поступления. По окончании срока хранения ценное письмо будет направлено обратно отправителю.
Если срок хранения отправления истек, то стоит обратиться к ст. 165.1 ГК РФ, согласно которой отправление считается полученным, если оно было доставлено адресату, но не было вручено по причинам, не зависящим от работы почтовой службы.
Через нотариуса
Самым распространенным вариантом считается уведомление через нотариуса. При отсутствии опыта в подобных сделках лучше воспользоваться услугами нотариуса, который подготовит все документы в рамках правового поля, а также поможет с регистрацией права собственности. Единственный недостаток данного способа уведомления – это стоимость. Нередко требуется уведомить нескольких совладельцев, проживающих по разным адресам.
Нотариус от своего имени направляет уведомления по почте заказным письмом каждому из собственников данного объекта недвижимости. Уведомление составляется от имени собственника доли, содержит необходимые положения и предложение уведомить нотариуса о своем намерении выкупить долю. Через месяц после вручения уведомления нотариус подготовит свидетельство о передаче уведомления.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.
Если адресат не получил письмо по причине окончания срока хранения, то нотариус составляет свидетельство о невручении уведомления. В этом свидетельстве указывается, что были предприняты все меры по информированию совладельцев о намерении продать имущество.
Стоит отметить, что нотариус вправе отказаться выдать свидетельство о невручении, поскольку данный документ противоречит основам законодательства РФ о нотариате.
Таким образом, перед тем, как воспользоваться услугами нотариуса, необходимо сразу уточнить, какой документ нотариус готов предоставить. Если вместо свидетельства будет предоставлена справка, то в суде ее может быть недостаточно.
Посмотрите видео. Порядок уведомления сособственников о продаже доли недвижимости:
Обязательно ли нотариальное оформление
Деятельность нотариальных органов направлена на подтверждение законности действий граждан, поэтому при продаже части имущества, находящегося в долевой собственности, в любом случае потребуется нотариальное оформление.
Поскольку нотариус действует в рамках закона, то документ, оформленный нотариусом, будет иметь достаточный вес в суде и прочих государственных структурах, чтобы сделка была признана юридически законной.
В случае нотариального сопровождения сделка купли-продажи доли имущества пройдет успешно, а оспорить ее будет очень сложно.
Продавец вправе привлечь нотариуса на любом этапе, также нотариус может направлять все уведомления от своего имени, что еще раз подтвердит, что сделка проводится в рамках закона. Такую сделку достаточно сложно оспорить в суде.
Учтите! Стоит отметить, что нотариус не оказывает услуги безвозмездно, что повлечет значительные расходы со стороны продавца имущества.
Тем не менее, в случае привлечения нотариуса отпадает необходимость самостоятельно отправлять заказные письма в адрес совладельцев – этим займется нотариус. Нотариальное сопровождение гарантирует чистоту сделки и невозможность оспорить ее через суд.
Установленные сроки
В соответствии с законом другие собственники имущества должны ответить на уведомление в определенные сроки. Так, на ответ отводится один месяц. Если по окончании этого срока совладельцы не сообщат о своем намерении выкупить долю, то собственник вправе продать свою долю третьим лицам.
Если уведомления рассылались через нотариуса, то через 30 дней после получения уведомления совладельцами нотариус подготовит свидетельство, подтверждающее законность процедуры информирования владельцев имущества о намерении продать долю.
Если процедура была проведена с нарушениями прав совладельцев, то те обращаются в суд, чтобы обжаловать сделку купли-продажи и получить первоочередное право на приобретение доли имущества. В случае обоснования факта нарушений велика вероятность, что сделку признают недействительной, и совладельцы получат право на приобретение доли.
Какая стоимость
Отправка уведомлений в адрес совладельцев обойдется недорого, если владелец будет все делать самостоятельно, но стоимость информирования значительно возрастет, если действовать через нотариуса.
Тем не менее, если ничего неизвестно о намерениях других собственников имущества, то целесообразно будет провести процедуру в рамках правового поля с помощью квалифицированного работника нотариальных органов.
При самостоятельной отправке уведомлений оплате подлежит:
- отправка письма;
- стоимость отправки с описью вложений (ценное письмо).
Услуги почты обойдутся отправителю в 100-300 руб.
В случае обращения к нотариусу придется заплатить больше:
- оформление бланка свидетельства (техническая работа) – 600-700 рублей;
- услуги нотариуса по уведомлению – около 2000 рублей.
Для оформления документов в Росреестре оплате подлежит тариф нотариуса (0,5% от кадастровой стоимости имущества), госпошлина в размере 2000 рублей, услуги нотариуса или агентства недвижимости по сопровождению сделки купли-продажи (оформление договора).
Если уведомление о продаже доли в квартире не направлено
Учтите! Если доля в квартире была продана без информирования других собственников, то те вправе обратиться в суд, чтобы признать сделку недействительной.
В течение 3 месяцев с момента получения информации о сделке собственники вправе подготовить исковое заявление в суд с требованием признать сделку недействительной.
К заявлению необходимо приложить подтверждение о том, что не были уведомлены о намерении собственника продать долю.
Если в судебном порядке сделка купли-продажи будет признана недействительной, то продавец обязан вернуть денежные средства покупателю, а также может возникнуть необходимость компенсировать моральный ущерб и судебные издержки.